아파트 결로·누수, 시공사 하자일까 관리 소홀일까 (책임 구분 기준)
"곰팡이·물맺힘, 시공사에 고쳐달라 하면 되나요?"
겨울이 되면 창틀 주변, 발코니, 북측 방 모서리에 물이 맺히고 곰팡이가 번진다는 민원이 몰립니다. 입주민은 "부실시공"이라 하고, 시공사는 "환기를 안 해서 그렇다"고 맞섭니다.
결론부터 말하면 결로·누수는 "무조건 하자"도, "무조건 사용자 탓"도 아닙니다. 원인이 설계·시공에 있으면 사업주체가 무상보수해야 할 하자이고, 사용 방법에 있으면 하자로 인정되지 않습니다. 관리주체가 할 일은 이 구분을 위한 근거를 남기고 절차를 밟는 것입니다.
하자 vs 유지관리 — 무엇으로 가르나
공동주택관리법 제36조는 하자를 "공사상 잘못으로 인한 균열·침하·파손·들뜸·누수 등 안전상·기능상·미관상 지장을 초래하는 결함"으로 정의합니다. 누수와 결로가 명시돼 있지만, 핵심은 "공사상 잘못"이 원인이어야 한다는 점입니다.
국토교통부 "공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준"(고시)은 결로를 판정할 때 이렇게 접근합니다.
① 시공·설계 결함 (= 하자, 사업주체 책임)
- 단열재 누락·두께 부족·이음부 결손 등 단열 시공 결함으로 벽·천장 표면온도가 낮아져 생긴 표면결로.
- 설계 단계에서 실내외 온도차·결로방지 설계기준을 제대로 반영하지 않은 경우.
- 방수층 결함으로 인한 누수, 창호 기밀·방수 시공 불량으로 인한 빗물 유입.
② 사용·유지관리 요인 (= 원칙적으로 하자 아님)
- 난방을 거의 하지 않거나 가습기 과다 사용, 환기·제습을 하지 않아 실내 습도가 과도한 경우.
- 가구를 외벽에 밀착 배치해 공기순환이 막힌 국소 결로 등.
실무 판정은 실내외 온도·습도를 측정하고, 발코니 같은 비단열공간을 포함한 단열상태를 점검하며, 환기·제습이 기준대로 이뤄졌는지를 종합해 가립니다. 열화상 촬영 등 객관적 자료가 있으면 판단이 훨씬 명확해집니다. (표면결로 판정의 구체적 온습도·수치 기준은 고시 세부표에 따르며 사안별로 다릅니다.)
담보책임기간 — 언제까지 보수를 청구할 수 있나
원인이 시공·설계 결함으로 인정되면 사업주체가 담보책임기간 내에 무상으로 보수해야 합니다(법 제37조). 기간은 공동주택관리법 시행령 [별표4]에서 시설공사별로 2~10년으로 정합니다.
- 마감공사(미장·도장 등): 2년
- 방수공사·단열공사·창호공사: 5년
- 내력구조부별·지반공사: 10년
결로는 원인 부위가 단열공사(5년)인지 마감(2년)인지, 누수는 방수공사(5년)인지에 따라 귀속 기간이 달라집니다. 중요한 것은 "청구가 담보책임기간 안에 이뤄져야 한다"는 점입니다(법 제37조 제1항). 기간이 지나면 사업주체에 무상보수를 강제하기 어려워지므로, 결로철에 발견한 하자는 그 해에 서면으로 청구·접수해 두는 것이 안전합니다. (부위별 담보책임기간 전체 정리는 별도 편에서 다룹니다.)
다투게 되면 — 하자심사·분쟁조정위원회
시공사가 "사용자 탓"이라며 보수를 거부하면, 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에 하자 여부 판정·분쟁조정을 신청할 수 있습니다(법 제39조). 신청은 하자관리정보시스템(adc.go.kr)에서 접수합니다.
위원회는 현장조사·감정을 거쳐 "이 결로가 시공 하자인지 사용상 문제인지"를 판정합니다. 그래서 관리주체가 사전에 남겨 둔 발생 시기·부위·온습도·사진 기록이 결정적 증거가 됩니다. (신청 요건·처리기간·조정의 효력 등 절차 세부는 별도 편에서 다룹니다.)
실무 체크리스트 — 결로철 전에 챙길 것
- 발생 즉시 기록: 부위·날짜·실내온도·습도·외기온도를 함께 촬영·메모(반복 발생이면 시계열로).
- 원인 구분 자료 확보: 열화상 촬영, 단열상태·방수층 점검 결과를 문서화.
- 담보책임기간 확인: 부위별 2~10년 중 어디에 해당하는지, 기간이 남았는지 역산.
- 기간 내 서면 청구: 사업주체(시공사)에 하자보수를 서면으로 청구하고 접수 근거 보관.
- 사용자 안내 병행: 난방·환기·제습 안내로 사용상 원인 결로는 예방·구분.
- 거부 시 조정 신청: 하자관리정보시스템(adc.go.kr)에 하자심사·분쟁조정 신청.
마무리
정리하면 아파트 결로·누수는 "원인이 설계·시공이면 사업주체 하자(담보기간 내 무상보수), 사용 방법이면 사용자 영역"으로 갈립니다. 근거는 공동주택관리법 제36·37조, 시행령 [별표4](부위별 2~10년), 그리고 2025년 2월 시행된 하자판정기준 고시(제2025-58호)입니다. 결로철에 접어드는 지금, 발생 기록과 담보책임기간부터 챙겨 두면 "결로 시공사 책임"을 둘러싼 다툼에서 관리주체가 근거를 갖고 대응할 수 있습니다.